Affitto con cedolare secca: quali sono i vantaggi?
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
I locatori che scelgono di optare per la cedolare secca rinunciano automaticamente alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, compreso l’aggiornamento del canone ai fini Istat.
Chi può scegliere la cedolare secca?
Tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento possono optare per il regime della cedolare secca, e possono farlo solo se non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Per quali immobili?
L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per tutti gli immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.
Quali inquilini?
Il regime della cedolare può essere applicato solo ai contratti di locazione tra persone fisiche, escludendo i conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Quanto dura l’opzione?
L’adozione della cedolare secca comporta l’applicazione delle sue regole per tutta la durata del contratto. Il locatore ha però la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Allo stesso modo gli sarà possibile rientrare nel regime della cedolare, nelle annualità successive alla revoca (da effettuarsi 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e pagando l’imposta di registro).
Vantaggi della cedolare secca
La cedolare secca prevede una tassazione con l’applicazione due aliquote IRPEF:
- il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (sono contratti stipulati per immobili situati in Comuni metropolitani e limitrofi, solitamente quelli ad alta intensità abitativa);
- il 21% in tutti gli altri casi.
L’imposta si calcola sul 100% del canone annuale.
Ciascun contribuente può valutarne la convenienza considerando che:
- l’aliquota è inferiore a quella ordinariamente applicata perché l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito
- la cedolare secca sostituisce anche le addizionali regionali e comunali e l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo.
Effetti della cedolare sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
- il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.
Quanto si risparmia
La prima domanda da porsi ovviamente è se la nuova cedolare secca è conveniente: Il confronto va sempre fatto con lo scaglione di reddito in cui rientreremo ossia il nostro livello di reddito annuo.
Quando scatta la convenienza? La valutazione della convenienza della cedolare secca non può prescindere prima di tutto dal raffronto tra cedolare secca e applicazione della tassazione per scaglioni di reddito Irpef ossia in assenza di applicazione della tassa piatta. Sicuramente dal 2013 con la riduzione della detrazione forfettaria IRPEF sui canoni di locazione la cedolare conviene. Solo che non è facile in ugual modo capire se conviene il canone concordato con aliquota ridotta o contratto di locazione ordinaria. La risposta sta nel comprendere se il risparmio derivante dalla riduzione della cedolare secca compensa la riduzione (teorica del canone di affitto) che sarà applicata ragionevolmente all’inquilino.