comodato d’uso

Comodato d’uso di un immobile: come funziona?

Il comodato d’uso è un contratto a titolo gratuito, in cui il comodante (il proprietario o colui che ha diritto reale sull’immobile) consegna ad un’altra persona (comodatario) un immobile, per un lasso di tempo definito.

Il presupposto del comodato d’uso è l’utilizzo gratuito di comodato d'usoun bene, come viene espressamente indicato nell’articolo 1803 del Codice Civile a cui fare riferimento, dove al comma 1 leggiamo: “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.

 

La legge di stabilità 2016 ha introdotto agevolazioni per coloro che stipulano contratti di comodato, richiedendo però la forma scritta, la registrazione e quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito secondo le regole. ma quali sono le parti di un contratto di comodato?

  • come abbiamo anticipato le parti del contratto sono rivestite dal comodante, ossia il proprietario o che detiene diritto reale sull’immobile e dal comodatario, ossia l’inquilino;
  • La forma: non è prevista dal Codice Civile la forma scritta, la Legge di stabilità del 2016 ha però introdotto l’obbligo delle parti a scrivere e registrare il contratto (col fine poi di poter riconoscere lo sconto del 50% sull’imu nei casi previsti dalla norma).
  • Durata: anche in questo caso le parti hanno piena libertà di andare ad individuare una qualsiasi durata del contratto, soprattutto hanno la facoltà anche di astenersi dall’inserire una scadenza. Il codice civile specifica, al comma 2 dell’articolo 1809 che il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione anticipata del bene in qualsiasi momento, qualora giunga un bisogno urgente ed imprevisto. in questo caso il proprietario invierà apposita raccomandata, concedendo un adeguato periodo di preavviso. Dall’altra parte l’utilizzatore potrà chiudere il rapporto di comodato, comunicandolo, dal momento in cui non avesse più necessità di utilizzare il bene. La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto, in quanto il comodante può richiedere agli eredi la restituzione dell’immobile. In caso di morte del comodante si estingue invece il comodato precario, ma non quello a termine.
  • obblighi del comodante/proprietario: come nel caso del contratto d’affitto tradizionale (quello in cui pago un canone mensile) il proprietario ha il dovere di mantenere il bene in buono stato, adeguato all’uso a cui è destinato e quindi gravano su di lui le spese straordinarie.
  • Obblighi del comodatario/inquilino: anche in questo caso i doveri dell’utilizzatore sono gli stessi del classico inquilino che deve utilizzare il bene concessogli con la diligenza di un buon padre di famiglia, avendone cura, conservandolo al meglio e provvedendo pertanto alla manutenzione ordinaria. Come per i contratti di locazione il comodatario non può destinare l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, né cederlo ad altri senza il consenso del proprietario.
  • Le spese: oltre alla ripartizione delle spese tra ordinarie e straordinarie per la manutenzione del bene, di solito il comodatario s’intesta le bollette pagandole, paga anche le spese condominiali se previste, la tassa sui rifiuti e tutto quanto grava su un “normale” inquilino.
  • Registrazione: il contratto di comodato scritto va registrato; in questo caso l’imposta di registro non è proporzionale, non essendoci un canone a cui fare riferimento, ma fissa, di 200 euro per l’intera durata. Quindi il contratto va registrato con modello 69 presso l’Agenzia delle Entrate. Da sommare anche le marche da bollo di 16 euro per ogni 100 righe.
  • Trasferimento: il contratto di comodato non comporta il trasferimento di un diritto reale, quindi il comodatario non può cedere in locazione l’immobile che gli viene dato per un utilizzo diretto. E se anche il comodatario percepisse regolarmente un canone d’affitto per tale bene, in accordo con il proprietario (spesso parente in questi casi), i redditi percepiti andrebbero dichiarati sempre dal proprietario il cui bene, a questo punto, risulterebbe affittato e non a disposizione.
  • Residenza: il contratto di comodato d’uso gratuito dà diritto di chiedere la residenza presso l’ufficio anagrafe di competenza, eleggendo tale immobile come propria fisso dimora. In questo caso la forma scritta e la registrazione attestano più facilmente la veridicità del rapporto tra proprietario ed utilizzatore.

Quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito è molto semplice e lascia ampia libertà alle parti che devono in sostanza sottoscrivere una scrittura privata. La condizione di gratuità è la conditio sine qua non della regolarità di tale rapporto.

Pagamento Tasi, Tari e Imu

abbiamo detto che le spese ordinarie e straordinarie sono suddivise come accade in un normale contratto di locazione. Vediamo cosa accade nello specifico per quanto riguarda il pagamento di Imu e Tasi.

  • Il pagamento dell’Imu spetta ai proprietari dell’immobile, o titolari di un diritto reale di uso, usufrutto,  enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili ;
  • se il contratto supera i 6 mesi la Tasi deve essere ripartita tra il comodato e il comodatario. L’occupante versa la Tasi nella aliquota stabilita dal Comune, in una percentuale che varia dal 10 al 30% dell’ammontare complessivo. Se invece non vi è nessuna delibera comunale l’imposta da versare è del 10%;
  • la Tari (tassa dei rifiuti) deve essere invece versata dal comodatario.
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