Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà

Quali sono le differenze, le somiglianze, i diritti e i doveri?

Nel linguaggio comune utilizziamo spesso “terminologie immobiliari” che non sono del tutto corrette e che possono portarci in errore. Locazione, affitto, diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà… Ma qual è il vero significato e il giusto uso di queste parole?

usufrutto

Capita spesso che clienti in agenzia chiedano chiarimenti, per questo oggi approfondiamo alcuni aspetti dell’affitto, o per dire in modo corretto locazione, che risultano poco chiari.

Diritto di abitazione

Iniziamo dicendo che il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto e viene definiti dal Codice Civile come diritto ad abitare direttamente la casa o l’alloggio che ne costituisce oggetto e tale diritto è riconosciuto solo alla persona titolare di questo diritto e ai membri della sua famiglia.

Usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su un bene altrui. Consistente nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Le facoltà dell’usufruttuario hanno un’estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettanti al proprietario, al quale residua la nuda proprietà. 

Possiamo quindi dire che la differenza sostanziale tra usufrutto e diritto di abitazione è che quest ultimo ha un carattere strettamente personale, non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.

Come ogni inquilino l’usufruttuario ha diritti e doveri, vediamoli.

I diritti dell’usufruttuario:

  • Godere dei frutti prodotti dal bene: sono frutti i redditi prodotti dal bene 
  • Vendere il proprio diritto
  • Locare o affittare il bene
  • Percepire una indennità per le migliorie apportate al bene

Doveri usufruttuario:

  • Restituire il bene alla scadenza del diritto
  • Non cambiare la destinazione economica del bene
  • Conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia
  • Pagare le imposte annuali

Nuda proprietà

Il nudo proprietario di un bene, invece, conserva solo il diritto di proprietà e non ha il possesso e la disponibilità del suo bene. E’ un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene al quale è relativa.
Si riferisce tipicamente a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto. Anche il nudo proprietario ha diritti e doveri.

Diritti del nudo proprietario:

  • Avere restituito il bene nei tempi pattuiti
  • Avere restituito il bene nelle condizioni pattuite

Doveri del nudo proprietario:

  • Pagare le spese di manutenzione straordinaria
  • Pagare le imposte straordinarie
  • Pagare all’usufruttuario l’indennità per i miglioramenti apportati

Semplificando e riassumendo i concetti:

NUDA PROPRIETÀ‘: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è il proprietario quindi non può cederlo in affitto;

USUFRUTTO: qui abbiamo un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. in virtù di questo diritto, l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e godere dei frutti (ossia percepire il canone);

DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale titolo se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

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